Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirebilmesi, kural olarak kira sözleşmesinin süresinin sona ermiş olmasına tek başına bağlı değildir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracı tarafından sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapılmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu nedenle kiraya veren, yalnızca “sözleşme süresi bitti” gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz.
Kiraya verenin tahliye hakkı, esas olarak aşağıdaki hukuki sebeplerden birine dayanabilir:

• On yıllık uzama süresinin sona ermesi,
• Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı,
• Yeniden inşa, imar veya esaslı onarım nedeniyle kiralananın kullanılamaz hale gelecek olması,
• Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması,
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar koşulunun oluşması,
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması ve bunun sözleşme kurulurken kiraya veren tarafından bilinmemesi,
• Kiralananın sonradan edinilmesi ve yeni malik bakımından konut veya işyeri ihtiyacının ortaya çıkması.

Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi

Türk Borçlar Kanunu – Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Uzama ve On Yıllık Uzama Süresi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu düzenlemenin sonucu şudur:

• Kira sözleşmesinin ilk süresinin dolması, tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermez.
• Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar.
• Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirme hakkı, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra doğar.
• Kiraya verenin bu hakkı kullanabilmesi için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması gerekir
• Bildirim süreleri bakımından sözleşmenin başlangıç tarihi, ilk kira süresi ve uzama dönemleri dikkatle hesaplanmalıdır.

Burada “on yıl” hesabı bakımından yalnızca kira sözleşmesinin imza tarihi değil, sözleşmenin hangi tarihte fiilen başladığı, belirli süreli dönemin ne zaman sona erdiği ve uzama dönemlerinin hangi tarihlerde başladığı önem taşıyabilir. Bu nedenle kiraya verenin öncelikle kira sözleşmesini, önceki uzatma belgelerini ve taraflar arasındaki yazışmaları incelemesi gerekir.

2. Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerçek ve ciddi bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurulabilir.

Türk Borçlar Kanunu – Gereksinim, Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Sona Erdirme

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiraya verenin yalnızca soyut bir “taşınmazı kullanma isteği” yeterli olmayabilir. Uyuşmazlığın niteliğine göre aşağıdaki unsurların açık biçimde ortaya konulması önem taşır:

• İhtiyacın hangi kişi bakımından doğduğu,
• Bu kişinin kiralananı neden kullanmak zorunda olduğu,
• İhtiyacın gerçek, güncel ve samimi olup olmadığı,
• İhtiyacın geçici mi yoksa süreklilik arz eden bir ihtiyaç mı olduğu,
• Kiraya verenin veya ihtiyaç sahibi kişinin mevcut konut veya işyeri durumunun ne olduğu,
• Kiralananın ihtiyaç için konum, büyüklük, nitelik veya kullanım amacı bakımından uygun olup olmadığı,İhtiyacın kira sözleşmesi sona ermeden önce mi, yoksa sözleşme süresinin sonunda mı ileri sürüldüğü.

İhtiyaç sahibi kişinin kiraya verenin kendisi olması zorunlu değildir. Kanun metninde kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler de sayılmıştır.

Sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olması, izlenecek yolu etkiler. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin sonunda açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulması gerekir. Her iki durumda da kanun metninde belirtilen süreye uygun olarak, belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması öngörülmüştür.

3. Yeniden inşa, imar, esaslı onarım, genişletme veya değiştirme

Kiralananın yeniden inşa edilmesi, imar amacıyla esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması imkânsız hale gelecekse, kiraya veren tahliye talep edebilir.

Bu sebebin uygulanabilmesi bakımından iki temel unsur birlikte aranır:

• Yapılacak işin basit, olağan veya küçük bir bakım çalışması olmaması,
• Yapım, onarım, genişletme veya değiştirme sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması.

Dolayısıyla yalnızca taşınmazın boyanması, küçük bir tamirat yapılması veya kiracının kullanımını engellemeyen bir yenileme çalışması, mevcut mevzuat kesitindeki düzenleme bakımından tek başına yeterli görünmemektedir. Çalışmanın esaslı nitelikte olması ve kullanımın fiilen mümkün olmayacağının ortaya konulması gerekir.

Bu durumda kiraya verenin özellikle şu belgeleri hazırlaması önemlidir:

-Proje veya mimari plan,
-Yapı ruhsatı veya ilgili idari belgeler,
-Teknik rapor,
-İnşaat veya tadilat projesi,
-Taşınmazın boşaltılmadan çalışmanın neden mümkün olmadığını gösteren açıklama,
-Gerekli ise belediye veya diğer kamu kurumlarından alınan belgeler.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede olduğu gibi, yeniden inşa veya esaslı onarım sebebine dayanan tahliyede de sözleşmenin türü ve fesih tarihleri önemlidir. Kanun metninde belirli süreli sözleşmeler yönünden sürenin sonu, belirsiz süreli sözleşmeler yönünden ise genel fesih dönemi ve bildirim süreleri esas alınmıştır.

4. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi

Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesine rağmen taşınmazı boşaltmaması, kiraya veren bakımından önemli bir tahliye dayanağı oluşturabilir.

Türk Borçlar Kanunu – Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Bu düzenleme bakımından dikkat edilmesi gereken temel noktalar şunlardır:

-Taahhüdün yazılı olması gerekir.
-Taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır.
-Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır.
-Kiracı, taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmamış olmalıdır.
-Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

Özellikle tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda mı yoksa kiralananın tesliminden sonra mı düzenlendiği önemli bir uyuşmazlık konusu olabilir. Bu nedenle belgenin tarihi, imza süreci, teslim tarihi, taraflar arasındaki mesajlar ve varsa teslim tutanağı birlikte incelenmelidir.

Kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak işlem yapmadan önce belgenin aşağıdaki hususlarını kontrol etmesi gerekir:

-Taahhüdün gerçekten kiracı tarafından imzalanıp imzalanmadığı,
-Taahhütteki tarihin açık olup olmadığı,
-Belgenin sonradan doldurulup doldurulmadığı,
-Birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların imzasının bulunup bulunmadığı,
-Taahhüdün kira sözleşmesinden bağımsız şekilde ve teslimden sonra düzenlenip düzenlenmediği,
-Kiracının taahhüt tarihinden sonra taşınmazı kullanmaya devam etmesini açıklayan ayrı bir protokol bulunup bulunmadığı.

Bir aylık süre, bu tahliye sebebinin en kritik unsurlarındandır. Bu süre geçirildiğinde aynı belgeye dayanılarak işlem yapmanın mümkün olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle taahhüt tarihinden hemen sonra hukuki işlem stratejisi belirlenmelidir.

5. Kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtar

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, belirli koşulların oluşması halinde tahliye sebebi olabilir. Mevcut mevzuat kesitinde, kiracının bir kira dönemi içinde iki haklı ihtara sebep olması düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu – İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde;
bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu tahliye nedeninin uygulanabilmesi için:

-Kira bedelinin ödenmemiş veya geç ödenmiş olması,
-Kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olması,
-İhtarın haklı olması,
-Aynı kira süresi veya kira yılı içerisinde iki ayrı haklı ihtarın oluşması,
-Tahliye davasının kanunda öngörülen bir aylık süre içinde açılması gerekir.

İhtarların haklı olup olmadığı değerlendirilirken kira bedelinin gerçekten muaccel hale gelip gelmediği, ödemenin ihtardan önce yapılıp yapılmadığı, kiraya verenin banka hesabının bulunup bulunmadığı, kiracının ödeme yaptığına ilişkin dekont sunup sunmadığı ve ihtarda hangi kira döneminin talep edildiği incelenmelidir.

Kiraya verenin uygulamada yapması gereken en önemli işlem, her kira ödemesini tarih sırasıyla gösteren bir hesap cetveli hazırlamaktır.

Bu cetvelde:

Kira dönemi,
Ödenmesi gereken tutar,
Ödeme vadesi,
Fiili ödeme tarihi,
Eksik ödeme olup olmadığı,
İhtar tarihi,
İhtarın hangi kira borcuna ilişkin olduğu

gösterilmelidir.

Bir ihtarın haklı sayılabilmesi için yalnızca “kiracı ödeme yapmadı” şeklindeki genel bir ifade yeterli olmayabilir. İhtarın belirli kira borcuna dayanması ve ödeme durumuyla uyumlu olması önem taşır.

6. Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da beldede başka konutunun bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren bu durumu kira sözleşmesi kurulurken bilmiyorsa, kanunda belirtilen şartlar dahilinde sözleşmenin sona erdirilmesi talep edilebilir.

Türk Borçlar Kanunu – Kiracının veya Eşinin Başka Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu sebebe dayanılabilmesi için üç ana koşul öne çıkmaktadır:

-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin başka bir konutunun bulunması,
-Bu konutun aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde olması,
-Konutun oturmaya elverişli olması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesi.

Buradaki temel ispat sorunu, konutun gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığı ve kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesi yapılırken bilip bilmediğidir. Kiraya veren, kira sözleşmesi kurulurken kiracının başka bir konutu olduğunu biliyor veya bu durum açıkça kendisine bildirilmişse, mevcut düzenlemenin şartları bakımından tahliye talebi riskli hale gelebilir.

Bu nedenle tapu kayıtları, adres kayıtları, kiracının veya eşinin mülkiyet durumu ve konutun fiilen kullanılabilir olup olmadığı önem taşıyabilir. Bununla birlikte, bu tür kişisel ve taşınmaz bilgilerine ulaşılması bakımından hukuka uygun delil elde etme yöntemleri kullanılmalıdır.

7. Kiralananın sonradan edinilmesi

Taşınmazın kira sözleşmesi devam ederken başka bir kişi tarafından edinilmesi halinde, yeni malik belirli şartlarla kendi veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacına dayanabilir.

Türk Borçlar Kanunu – Kiralananı Sonradan Edinen Kişinin Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni malik bakımından iki ayrı yol öngörülmektedir:

7.1. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim ve altı ay sonra dava

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen kişiler için kullanma ihtiyacını bildirebilir. Bu bildirimin ardından kanunda belirtilen altı aylık sürenin geçmesiyle dava yoluna başvurulması gündeme gelir.

Bu yolda özellikle şu tarihler kesin olarak belirlenmelidir:

Tapuda edinme tarihi,
Kiracıya yazılı bildirimin tarihi,
Bildirimin içeriği,
Bildirimin kiracıya ulaştığı tarih,
Altı aylık sürenin sona erdiği tarih.

7.2. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren altı ay beklemek yerine, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirme yolunu da tercih edebilir.

Bu nedenle yeni malik, taşınmazı edinmeden önce veya edindikten hemen sonra kira sözleşmesinin bitiş tarihini, uzama durumunu ve kiracıya yapılacak bildirimlerin zamanlamasını incelemelidir.

8. Belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler bakımından farklar

Kira sözleşmesinin türü, tahliye stratejisinin temel unsurudur.

Türk Borçlar Kanunu – Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirli süreli sözleşmelerde:

• Sözleşme bitince kiraya verenin otomatik tahliye hakkı bulunmaz.
• Kiracı bildirim yapmadıkça sözleşme uzar.
• On yıllık uzama süresi sonunda, gerekli bildirim süresine uyularak herhangi bir sebep gösterilmeksizin sona erdirme gündeme gelebilir.
• İhtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım gibi sebepler bakımından sözleşme bitiş tarihi önem taşır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde:

• Fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınmalıdır.
• Kiraya veren bakımından kiranın başlangıcından itibaren on yıllık dönem önemlidir.
• Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabildiği durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür.

Uygulamada kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu düşünülse bile sözleşmenin uzaması sonucunda taraflar arasındaki ilişkinin hangi dönemde bulunduğu ayrıca belirlenmelidir. Sözleşme metnindeki “bir yıl süreli” ibaresi, kiraya verenin her yılın sonunda tek taraflı olarak tahliye isteyebileceği anlamına gelmez.